【重磅分析】保利半山商业产权“住宅”或许只是前奏，未来请擦亮眼睛选择！

Original 知多少的城玩君观南昌360 2022-06-14

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70年产权住宅和40年产权商业楼其实不难区别，也一直不是新鲜事。但是时下在各种环境的刺激下，犹如住宅的各种概念，商业楼为了去化也从商用到了涵盖居住的功能，并慢慢衍生出商业产权的“住宅”。

商业产权“住宅”和普通住宅本质区别

其实作为商业产权“住宅”和住宅楼的实质区别还是在于其背后的附加值，例如说金融属性和教育属性，另外一方面就是交易税费。两者之间我身边听到的言论：“住宅买来投资不如商业地产”“价格低买商业产权先住，未来置换再卖。”其实首先，现在楼市调控政策对住宅是最严厉的，房子真的不是今天买明天就可以卖出，南昌目前在建和即将土拍的地城玩观基本都有发，基本都是三限地。按照一般交房时间2年核算，原政策购房合同后2年可出售，在限售新政之后，需要5年时间才能销售，住宅在主城区同时还受限购政策约束。在我们看来，住宅就是包裹着各式的政策高压下的特殊商品。但是越是政策压制的东西才越有其价值，当然也有相对应风险，那就是针对急于投资套现逐利的人群。

40年产权的商住公寓也好，商业产权“住宅”也好，本质都是商业性质。虽然此类物业表面上既不限购，也不限贷，还不限售。但是恰巧就是非特殊商品的价值体现。就像猪肉！价格上涨带动的需求导致限价的猪肉还限制购买数量一个道理。商业产权“住宅”首付比例高，不支持公积金贷款，商贷10年期限短利率更高。对一般购房者来说，并非为刚需自住客户置业首选，得房率比一般住宅还低，核心是它不具备刚需产品的属性！刚需类客户其实更需要利率低的贷款以及公立的配套教育得到基本满足。很多粉丝留言买来只是自己住，如果当作传世豪宅传承理论上可以。实际交付的产权一般就30多年，未来如何续费从概率上同样不如住宅到期乐观。

但是既然是商品，就存在着买卖！对于真正的刚需住房者，我们才不建议大家去触碰。都是成年人了，说商业产权“住宅”传承多半是无奈之举，因为交易税费高流通不出去。这就是矛盾点！刚需在奋斗几年之后要进行置换怎么办，按照商住楼的交易税费要承担近20%，关键是几乎卖不掉！您会不会在得知后一直埋怨这个便宜贪不得？

商业产权住宅楼的未来适用于哪些人群？

商业产权类型的产品原本还是适用于自用办公或者长线投资出租使用。化身成“住宅” 归根到底还是商用性质，自住首选应该是高净值人群，这就是之前和行内人谈到八一桥地块原本有考虑做平层高档退台住宅的设计，最后否定了，但是在我看来是很可行的。所以未来哪怕不是这个地段的项目还会在未来某个项目呈现。

在成都就看到过一些很高档的公寓有这么个玩法。产品的设定是不同的，有部分人群也就是想住这个地段的酒店式物业，开发商又考虑到去化做成住宅模样，有些还能解决通风问题。这个在很多年前我们看一些大城市有钱人喜欢住商业产权住宅。但是在顶层设计和内部设施方面追求的是高于普通住宅的奢华感。但同时又不限购，满足了这一部分人群的想象力。但是此类产品是基于一个非常黄金的地段所开发的一种差异类型的产品。也是开发商寻找商业地产去化的一种方式。和南昌商业产权“住宅”到处宣传读名校等方式完全不同。别人在于整个产品的塑造上有类似某种高端产品一样的体验，那么必定会受到一部分有钱且任性的客户青睐。未来此类产品南昌开发商肯定也会受到更多启示。

商业产权住宅化其实也是特定时期的产物，受该类型物业去化困难，开发商要通过多种模式去化产品，另外住宅的限购使得该种产品有了存在的理由。此外，商业类“住宅”产品地价优势大，不限购，特别是不限价，开发商可以专注产品新意的打造上，从产品上加分和普通住宅形成差异化的竞争，可能在一定层面抢占部分区域的高端刚住需求。越来越和发达城市的情况接轨。但是该类产品个人看适用于寸土寸金的核心区域，所以这也是我们反对偏远地区购买商业产权“住宅”自住的原因。

南昌购买商业产权“住宅”很大概率的价格跟风心态

为什么说保利半山商业产权“住宅化”或许只是前奏不光是说产品形态，而是商住楼的价格诱惑力是个开始。因为楼市进入下半场，商业产权因为我们上述说的各种附加值缺失，税费高企，再加上大量在建规划的商业楼，造成了极大的库存量，特别是偏远的商业地产未来价格有崩塌趋势。所以在保利半山商业住宅推出时，平台反对大家跟风就在于大家根据现场户型很容易混淆和传统住宅的区别，另外价格上的跟风才是最可怕，天上真的不会掉馅儿饼，放眼全国，同一区域的商业地产本就比住宅折价不少，南昌也无法独善其身。

我们将商业地产和相当邻近的住宅价格对比，根据我们列表可以看到，差价比例几乎都在50%左右。也就意味着按照周边的住宅价格折价后五千元是正常范围值。

来自安居客平台

高新开发区的华景润府平层实际和保利半山商住产品最接近，都是商业产权“住宅化”。那为什么保利半山莱茵水岸能兴起大的风浪？从上图可以看出一直有宣传读学校，但是在今年宣传4888元/平起给人以价格上的冲击！另外大开发商的住宅户型结合到几乎每个人朋友圈看到的可落户读名校再搭配价格的戏剧化张力，使得很多人容易混淆盲目跟风。而随着住宅价格被限价，我们可以预见一些主流板块的住宅和商住楼的差价会越来越小，从某一方面更增加了住宅的吸引力，有利于真正的刚需类客户进场，商住楼需要有市场也必须相应地再调整价格。

接下来，我们再看看不同产品的贷款情况。

同样的30万元首付金额，住宅最长30年贷款期，利率一般更低（还可以公积金组合贷），而商业地产只能分最多10年期贷款，利率更高，最后每月还款金额只相差七百多元。

这些只是价格及贷款利率的参考，实际在交易税费环节的区别上文有讲解过，这里不再重发。

商业产权类产品能否投资？

商业产权我们分为

1：商铺。

2：写字楼。

3：公寓楼。

4：商业产权“住宅”

共性注意事项：闲钱比较多，投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力，

做好长期持有心理准备。

购买前确定回报率是关键，投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额× 100%。投资就是为了回报。城玩的分析是建议目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资。如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于6%的商业也是可以考虑。

商铺类现在有一个情况，有的位置相对挤压掉了泡沫，长期持有具有一定的投资属性。但是综合体的商铺特别贵，南昌市一个个商业综合体在售商铺都说会复制红谷滩万达金街的商业预期，价位高的离谱。有的设定返租承诺至后期无法兑现且要承受高额的物管费用。但是在资金量充足的情况下，城玩君是最鼓励投资商铺的，所谓风险和机遇是并存的，和其他商业地产数量上对比还是占少数，相对的稀少。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小。而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关，是需要非常严谨的考量的，特别是承诺的返租常常变成烫手的山芋，要核定开发商有没有整合商业综合体的实力！从南昌过来的情况看通常是是预期高，失望大。

沿着我们上面说的情况，投资成熟地带的商铺价格很贵。成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后价值和租金可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视，笔者考虑后者。

写字楼方面由于面积大，得房率低，总价高物业费昂贵在目前商业地产中属于去化压力最大的领域。我们认为除了自用外不是很建议大面积的投资，然后购买要算的很精准，考虑很仔细。一方面价格是王道，另一方面又不能贪便宜，着重看写字楼的品质，至少准甲级写字楼。区位方面以区域办公商圈核心交通便利临近轨道交通为参考。

房地产进入“白银时代”，长租公寓市场成为新风口。公寓楼投资笔者只建议针对层高和区位优势的Loft出手。我们看过很多很优的设计，空间利用非常合理同样通了天然气。当然，这个仁者见仁。Loft公寓在于总价低得房率高，物业费也低于写字楼，可出租办公也可居住的SOHO模式，建议核算回报率低于6%不要考虑，区位优势主要体现在现有或者规划办公楼宇多，越是高端办公扎堆的地方公寓楼价值越高，这点是核心，公寓只存在于流量大的地方。

那么对于商业产权“住宅”，它即不是办公楼格局，又不是纯住宅楼属性，又没有Loft的层高。地段不好的不建议购买。刚需首套自住客户不建议购买。从文章上方阐述了我们对该产品的观点，未来的商业产权“住宅”将适用于少部分高净值人群在限购的核心地段寻找和住宅差异化的产品自用或者长期持有出租，但是该类产品要具备核心的地段优势和高于普通住宅的高级感才能赢得一席之地。

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